暴力行為排除条例

不動産の契約書にこんな条項があります。

自らまたは第三者を利用して、次の行為をしないこと。
ア、相手方に対する脅迫的な言動または暴力を用いる行為
イ、偽計または威力を用いて相手方の業務を妨害し、または信用を毀損する行為

暴力行為排除条例に基づいて記載しています。



契約締結の際にはご説明させていただいているのですが、これを説明するとき
ある電力会社の下請業者のおじいちゃんの言葉を思い出します。



「ひと昔前だと、忙しい時に来てくれてありがとうって言われて、お茶とか出してくれる人も
いてねぇ・・　感謝されたもんだけど・・・

今は違うもんねぇ・・・

遅い！とか言われたり、そんなのもすぐに直せないの？　プロでしょ？って言われたり・・・
時代が変わったねぇ・・・」




世の中が変わるのは仕方がないのですが・・・
おそらくこういう時代背景があって条例をださなければならなくなったんでしょうね～
と思うと、契約書の説明をするたびに悲しくなっちゃいますね。

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空き家問題の温度差

弘前ではないのですが・・・
津軽エリアで空き家の処理に困っていると相談に来られた方がいます。

その不動産が重荷らしく無料でもいいから、だれか引き取ってほしいという内容でした。

その場所は正直、誰も買わない場所でした。

そこで、市町村に寄付したらいかがでしょう？
という事になり、その担当する市町村に行ったのですが・・・

「うちでは、そういう事はやってません。」

の一点張りでした。

・・・空き家対策特別法とかできてますが・・・
地方の場合、本当に不要で無料でも誰も引き取らない空き家って存在するので

可能であれば、不要な不動産を引き取ってもらう制度があった方が空き家対策に
なると思うのですがいかがでしょうか？

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制限行為能力者との契約

宅建の勉強でけっこう、最初の方に出てくるのが
被後見人や被保佐人などの制限行為能力者の事です。

どういう方かって大雑把ですが簡単に書きますと、

契約（法律行為）できない人です。

こう書くと、それほど深刻ではないように受け取られますが

例えば買い物するのも法律的には「売買契約」です。
つまり買い物できません。

まあ、実生活で困るので「日用品の購入その他日常生活に関する行為」は
出来るようになってますが・・・

で、昨日、本当にそんな事例がありました！

被後見人は契約できないので、契約者は後見人でお願いしました。

まさか、宅建の勉強がここで生きるとは！

法律の基本の基本ですが、ちゃんと勉強しないとイカンという話ですね

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年金は差し押さえできるの？

年金って差し押さえできません

最低限の生活費が差し押さえられたら
生活できませんので・・・

詳細は

国民年金法第24条　
厚生年金保護法第41条

に記載されてますので、そちらを見ていただくとして・・・

注意点は「年金」が通帳に振り込まれて「通帳に預金」された時です。

預貯金は差し押さえ禁止になってません。

ですから、申し立てを行うなどの手段が必要になります。

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不動産賃貸業からみた薬物使用について

TVで連日、元プロ野球選手のスーパースターの薬物使用のニュースが報じられております。

この事件を不動産賃貸業の視点で考えてみたいと思います。

当社の賃貸借契約書に・・・

（契約の解除・終了）
乙または同居人が、反社会的と認められる団体（暴力団等）の構成員、またはこれに準ずる者、あるいは本物件内外及び周辺において違法な行為（覚醒剤･賭博･売春･暴力・危険ドラッグその他）を行った者として警察当局の介入を生じさせたとき。

という条項がありました。

簡単に書くと、クスリをやったら賃貸物件には住めないよ～って事です。

当社の賃貸契約書に関わらず表現の仕方は違えど、どの賃貸契約書も同じ意味合いの条項が記載されていると思われます。

ニュースで報じられている元プロ野球のスーパースターのお住まいは賃貸マンションです。

と、いう事は今回の事件でお住まいも失う事になるのでしょうか？

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賃貸裁判

Ｏ県の不動産会社のお知り合いの社長さんから

「Ｏ県では賃貸物件からみでの裁判多いんだよ。」

て聞きました。

なんでもＯ県では賃貸アパートはめちゃくちゃ余っているみたいです。

でも、アパートを建てる会社は、建てる人がいないと利益がありません。

そこで従業員に建てさせているみたいです。

建てたはいいですが、アパートが余っている状態で建てても
入らない。または安く貸すしかありません。

そんな状態だと収支が合わないので、借金を背負っただけになっちゃいます。

それで裁判が多いようです。


アパートが需要以上にあってもタイヘン、タイヘンというお話でした。

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少額訴訟の結果

滞納問題で少額訴訟を行う場合があるのですが、訴訟にしろ和解にしろ
裁判所で決めたことを破ると・・・

「全額支払え」

になります。

一切の猶予も妥協もなくなっちゃいます。

例を出すと

「滞納者はオーナーに滞納家賃を分割で月に3万支払いなさい。
それを一回でも遅れるた場合は滞納家賃全額支払う事。」

こんな感じの取り決めがなされます。

一切の甘えが許されない状況になります。
まあ、あたりまえって言えば当たり前なのですが・・・

・・・滞納されている方は裁判になる前にオーナー様と話し合いを持たれた方が
いいと思いますよ～

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保険業法改定

前回、民法が改正になるという事を書きましたが
2016年5月に保険業法も改正になります。

これは複数の保険を扱う代理店が増えてきた事による改正のようです。

そういわれてみると、スーパー店内にいろいろな保険を扱ってくれるテナントが
出展されてます。

利用する側とすると、複数の保険会社から自分の要望にあった保険を選んでくれるので
便利なのですが、いろいろ問題が出ているみたく、そのために改正になるようです。

意向把握義務、情報提供義務、体制整備・・・などなど

まあ、簡単に言えばちゃんとお客様の希望をヒアリングして、その希望にあった保険を
ご提案してね～。
あと、キチンと書類を整備しておいてね～

という事でしょうか？

キホンの基本をしっかりやろうって事ですね。

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民法改正について

2018年ごろ予定されている民法改正ですが、ご存知の方もいらっしゃいますでしょうか？

今回の改正は2004年の改正のように「難しい民法の表現を現代の表現に変えよう！」
という表現をかえるものではなくルールにも影響するみたいです。

民法そのものは１８９８年に施行されてますが、それが約120年ぶりに変わります。

１８９８年っていうと明治ですからね。
平成の今の世の中ではいろいろ不都合も出てきての改正のようです。

賃貸借契約で民法改正後に、影響しそうな内容ですが・・・

①敷金
　　今までは敷金の性格って民法では文章ありませんでしたが、明文化されます。
　　簡単に言えば「家賃などの担保となります。」と明文化されます

　　・・・西日本で行われている敷引きってどうなるんだろう？

　　また、今までと大きくは変わりませんが、原状回復時のクリーニングなどは
　　契約時に特約としてしっかり明示しなければなりません

②保証人
　　今までとは違い大きく変わるかな？
　　極度額という概念がでてきます
　　今まで金額無制限に保証しなければならなかったのですが、
　　極度額が保証の限度となります。

　　これはオーナーサイドから見ると不利になるのですが
　　家賃保証である程度リスクヘッジが可能なので
　　家賃保証会社の重要性が大きくなりそうですね。


ちなみに要注意なのは、2点、
民法が改正になっても・・・
　
今までの契約は契約として有効という点

まあ、民法が変わったから、今までの契約書は無効ですっていうのもおかしな話なので・・・

ただし定期借家は一旦、契約が終わるので要注意です。


もう一つは・・・、

テナントではどんな特約も有効という点です。

個人が住まいとして借りる「住居」は消費者保護の観点から法の保護が必要という考えで
そのために民法で一定のガードラインを引こうという事でちょこちょこっと細かいところが
改正になるみたいです。

一方、会社や企業が「テナント」として借りる場合は、
一般消費者とは違うので区別しましょうって事でしょうか？

いずれにせよ、まだ改正案の段階なので、
今、書いたことも変わるかも知れませんが・・・（＾＾；）

アパートオーナー様
民法改正の内容によっては保証会社による保証人極度額に対するリスクヘッジなど
経営方針の変更に迫られそうですよ？

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10年もってると他人の不動産でも自分の物になるって聞いたんですけど～

「なんか10年もってると他人の不動産でも自分の物になるって聞いたんですけど～
10年間貸家を借りていたら自分の物にならないのですか？」

こんな質問をお客様から受けました（＾＾；）

おそらく取得時効の事を自身の都合のいいところだけ切り取って
聞いたのではないかと思うのですが・・・

結論から言うと

「自分のものになりません。」

確かに民法162条2項に

「十年間、所有の意志をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有開始の時に善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する」

って書いてます。

ここに「占有」とか「平穏」とか「公然」とか「善意」とか「無過失」とか取得時効が成立する要件が

いろいろ書いてます。

で、今回の件はそもそも「賃借」してるのであって「占有」してませんから、

取得時効の成立要件を満たしてません。

そんな事で取得時効が簡単に取得できるようになったら大変ですよ～

そう思いませんか～

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空き家対策特別措置法

空き家対策特別措置法が本日、全面施行されました。

簡単に書けば危険な空き家の所有者に
「危ないから撤去や修繕してね～」と市町村で勧告できたり
場合によっては強制的に撤去出来るという法律です。

確かに雪で壊れちゃう空き家もありますからね～

さあ、この法律で不動産流通はどう変わるかな？

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重説 景観条例 弘前市は観光地

弘前市で売買契約を行う場合、必ず記載しなければならない項目に
景観条例があります。

この条例の内容を簡単に書くと

岩木山がちゃんと見えるようにしないとダメだよ～
五重塔が見えるようにしないとダメだよ～
電車の車窓からの景色に配慮しないとダメだよ～
・・・・

こんな感じでしょうか。

もっとシンプルに書けば
自然や歴史建造物と調和がとれた町並みを目指そう！
という事かな？

重説作成時にこの条例の事を記載する際、
弘前って観光都市ですね～
という事を再認識させられます。

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危険ドラッグによる賃貸契約書変更

2014年6月に危険ドラッグを吸引した男性が東京都内で
暴走運転した事件が発生して以来、
「危険ドラック」がクローズアップされております。

残念ながら弘前市でも危険ドラッグ使用所持の疑いで摘発された方が
出てしまいました（－－；）

それら一連の事件の影響でしょうか？
賃貸契約書の内容変更依頼が不動産協会から来ました。

簡単に内容を書くと危険ドラッグを所持販売使用する人は賃貸物件に
入居できませんって内容です。

危険ドラックの事件がこちらの仕事にまで影響が出るとは・・・
不動産の仕事って、それだけ公共性の高い責任のある仕事だという事ですね！

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クロネコメール便廃止

最近、私が気になったニュースの一つに
クロネコメール便廃止
っていうのがあります。

手紙ってメール便で送ると罰せられるんですね～
お客様がその事を知らずに送って、罰せられるのを防ぐ為に
クロネコメール便を廃止する様です。
　　
法律で折角の商品が無くなってしまうのは、営業と法律に関わる仕事をしている
私としては複雑な気持ちです。

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