土地や建物を売ったら、所得税がかかるのですが・・・

土地や建物を売却したら所得税が発生します。

例えば、2000万円で購入した土地建物を3000万円で
売却すると1000万の利益が発生します。

この利益1000万に税金がかかります。

もちろん赤字の場合は税金がかかりません
2000万で購入した土地建物を1000万で
売却すると－1000万ですよね。

マイナス（赤字）には税金が発生しません。

で、現実問題として、いくらで購入したかわからないときや
証明するものが無い時ってあります。

その時は売った金額の５％相当額を取得費（購入した時）の金額と仮定して
計算します。
１０００万で売れたのなら、５０万で購入したと仮定します。

すると・・・
５０万で購入して、１０００万で売れたという事になりますから
９５０万の利益があったよ～　という事で計算します。

でも自分で住んでた家を売る場合って

引っ越し代がかかったり・・・
次の家を建てる費用が必要だったり・・・

場合によっては借金で家を売る場合だってあります。

そんな時に税金がとられたらタイヘンタイヘンですよね。

そのためにマイホームを売る場合は３０００万円の特別控除があります。

先の例で言えば９５０万の利益があっても３０００万円までの特別控除が発生するので
無税になります。

詳しくは最寄りの最寄りの税務署へお尋ねください。

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売却時の注意点（相続時精算課税制度事例のメモ書き）

売却時の注意点メモ書き。



Ａさんには、事業をやられているＢさんという息子がいます

Ｂさんは事業のために銀行からお金を借りました。

銀行では融資するにあたって担保が必要なので、父親Ａさんの土地に抵当権をつけました。




時は流れて・・・





Ｂさんは残債を返済するために父親Ａさんの土地を売る事にしました。

売るのはいいのですが、あくまでもＡさんの財産なので、売却代金はＡさんが
受け取る事になります。

Ｂさんが残債を銀行に返却するためには、Ａさんから売却代金を譲り受けなければ
なりません。

銀行側とすると、それで融資金額が回収されたことになっていいのですが
税務上、ＡさんからＢさんの贈与にあたるため、高い税率の税金を支払う事になります。

具体的には110万を超えると贈与税が発生します。税率は最大５５％です。

債務を返してしまうと、それだけの税金を支払える、お金は手元に残りません。




どうしたらいいでしょう？








一つの解決方法として・・・
相続時精算課税制度という方法があります。

この制度を利用すると２５００万まで贈与税が発生せず、税率も一律２０％です。

ただし、いったん相続時精算課税制度にしてしまうと通常の贈与税（歴年課税制度）に戻れない
ので110万の基礎控除が使えなくなります。

戻れないというデメリットもあるので注意が必要です。

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消費税が上がるのが延びるようです（＾＾）

来年4月に消費税あがるというお話でしたが・・・

延期になるようです！

消費者としてはウレシイです！


余談ですが消費税といえば
お家賃には消費税つきません。

税法がおかしな方向にかわって、このお家賃に消費税がつかないことを祈ります

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建物を壊すときはよく考えて。

いわゆる空き家問題で困り果て相談に来られる方がいます。

その時によく課題としてあがるのが

家を壊した方がいいのか？
家を残した方がいいのか？

という問題です。

家を壊すと、風や雪で近隣に被害を与える危険性がなくなります。

でも家を壊すと固定資産税の居住用の特例が受けられなくなり
上がります。

どちらがいいかはケースバイケースになります。
よく考えて行われた方がいいでしょう。

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決断が遅いと損をする

不動産って決断が遅いと損をするシーンが多々見られます。

退去の連絡もそうですね。
居住用の場合、1か月前通知ルールが多いですが、この連絡が遅れると
当然、退去も後ろになります。


任意売却などの住宅ローンや税金を滞納して、競売を回避するために
保有物件を売却する場合も決断が遅いと損をします。
住宅ローン、税金いずれかの滞納でも同じですが延滞税なり、利息が発生します。

これが結構、大きいので、早めに引っ越し先を決めて、売却利益が利息に食われないように
した方がよろしいかと思われます。

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団体信用生命保険（通称、団信）とは？

住宅ローンのパンフレットに書いてある団体信用生命保険（通称、団信）とはなんでしょう？

大雑把に書きますと、

住宅ローンを銀行から借りてました。
借りてた人が亡くなりました。
ローンが残っちゃって、遺された人はタイヘンタイヘンになります。

しかし、団信に入っていると・・・

払わなくてよくなります。


条件がいろいろあって、フラット３５は任意とか、固定金利は金利が上乗せになるとか・・
あとは健康状態では加入できんとか・・・

いろいろ気をつけないとイカンところもあるのでご注意を！

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固定資産税の問い合わせ

オーナー様から固定資産税の相談が増えてきました。

「建物を取り壊したのに、支払わなければイカンのか？」
「建物を取り壊すと、高くなるってホントウ？」
「カーポートって税金払わないといけないの？」
などなど・・・

なるほど固定資産税の納税通知書が送付される時期ですもんね～

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ホテルとマンスリーやウィークリーアパートってどちらが安いの？

GW中にいろいろなところに出かけられた方もいらっしゃると思います！
旅行の楽しみの一つに、ホテルや旅館っていうのもありますよね

ホテルや旅館の温泉やディナーなんかも楽しみですよね！

ところで、よく
マンスリーやウィークリーマンションとホテルってどちらが良いの？
というご質問をいただきます。

そのたびにホテルの方がいいですよ！って不動産会社の営業マンらしからぬ回答を
しております。

あらためて、その話を書きたいと思います。

非常に簡単でして、数字化するとわかりやすいです。

まず、賃貸物件の場合・・・
家賃3万円で1ヶ月（３０日）借りたとします。

家賃　　３万
敷金　　３万（１ヶ月分として）
仲介料　３万２４００円
火災保険料　１.５万

初期費用合計　１０．７万円

これに原状回復費用や電気代、水道代、ガス代が発生します。

原状回復費用は綺麗に使っていると２万～３万のところが多いので
仮に３万としましょうか？

電気ガス水道等のライフラインはいくらでしょう？
使用状況でだいぶ違うと思いますが・・・
仮に電気を７０００円　水道料を５０００円　ガス代を６０００円としてみましょうか？
ライフラインの合計が１．８万円

以上を合算すると・・・

１５．５万円

これが賃貸物件で見ておいた方がよい費用です。

ではホテルや旅館は・・・？
5000円で30日借りたとして・・・

5000円×３０日＝１５万円


どうでしょう？

ホテルの方が安くて、
しかも掃除とかもしなくて済みますし
朝食付きにできるケースもあります。

もちろん、これは単純計算でして
ウィークリーマンションやマンスリーマンションも会社によって様々なプランがあるので
費用をプランによってはもっと抑える事出来ると思われますが・・・

でも、ちょっと安くなったとしても、
ホテルや旅館の方が、
掃除しなくていいですし・・・

なにより原状回復費用がいくら発生するんだろう？
という心配がないですよね。

こういう考え方もありますが
いかがでしょう？

以上、商売っ気のない不動産の営業マンらしくないブログでした。

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年金は差し押さえできるの？

年金って差し押さえできません

最低限の生活費が差し押さえられたら
生活できませんので・・・

詳細は

国民年金法第24条　
厚生年金保護法第41条

に記載されてますので、そちらを見ていただくとして・・・

注意点は「年金」が通帳に振り込まれて「通帳に預金」された時です。

預貯金は差し押さえ禁止になってません。

ですから、申し立てを行うなどの手段が必要になります。

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住宅ローン控除 リフォームにも使えますよ

住宅ローン控除っていうのがあります。

住宅を購入したときの負担を減らす目的でできた制度です。

住宅を購入する際にたいていの方はローンを組まれると思います。
そのローンの支払いってタイヘン、タイヘンですよね。

そこで、収めた税金（所得税・住民税）からローン残高の１％を控除してくれる制度です。

これって築年数の制限があって新築ならまだしも、中古住宅の場合使いにくいのですが、
それでも中古住宅購入時にリフォームをした方なら、まだ申請のチャンスがあります。

実際に古い中古住宅を購入されたお客様から
「リフォームで住宅ローン控除を申請したら４万円かえってくることになりました！」
という連絡がありました。

まだやられていない方はやってみてはいかがでしょうか？

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金融庁の監査がはいる？

私が所属しています成都地所は富士火災の代理店も兼ねていますが
前にも書きましたが、今後は代理店にも直接、金融庁の監査が入るそうです。

という事は当社にも監査が入るという事でしょうか？

今まで以上にキチンとやらないといけないですね！

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マイナス金利が青森県にも波及してきました！

以前、マイナス金利の事を当ブログで記載しました。

そのマイナス金利が弘前市まで波及してきました。

なんでも青森銀行、みちのく銀行　両行とも金利を引き下げるそうです

住宅ローン　10年固定で現在の１．４％から１．１％へと引き下げられるそうです。

家は今が買い時？

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マイナス金利って何でしょう？

ニュースでマイナス金利が話題になってます。

金利が安くなるから、銀行に預けても意味がないから預けない方がいいとか・・・
金利が安くなるから、住宅ローンがお得とか・・・

で、そもそもマイナス金利って何なんでしょう？



金融機関（銀行）は「日本銀行」にお金を預けています。
預けると利息がつきます。

金融機関（銀行）の視点から見ると
下手なところにお金を貸して、回収不能になるよりも
「日本銀行」に預けて利息を貰っていた方がお得です。

でも、それだとお金が「日本銀行」への預金だけになってしまい
世の中に回っていきません。

お金を世の中に流通させるにはどうしたらいいのでしょう？

利息がつくから、金融機関（銀行）は「日本銀行」にお金を預けて
世の中にお金が回りません

でも、その利息の金利がマイナスだったらどうでしょう？

金融機関（銀行）は日本銀行への預金を止めて、世の中にお金が出ていくのではないでしょうか？

そういう方法がマイナス金利です。




実際は一気に金利全体をマイナスにするのではなく、段階的に行うようですが・・・
さあ、目的通り、お金が世の中に流通するのでしょうか？

皆さまどう思われます？

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平成28年度税制改正大綱 ～売却時の税金が優遇？～

成28年度税制改正大綱が発表されました。

不動産の立場から見て影響の大きいのは
空き家対策関連の特例でしょうか？

なんでも相続を受けてから売却をすると
譲渡所得から3000万円控除されるらしいです。

もうちょっとわかりやすく書くと、

物を売ると利益が出ます。
それを所得っていいます。

その所得に税金が発生します。
これを所得税っていいます。

それは土地建物といった不動産を売った場合も同様です。

今回の税制改正大綱で譲渡所得から3000万円控除となっているので
ぶっちゃけ3000万円以下で売ったら、所得税がかからないという事になります。

ただし、例によって細かい条件付けがされているようです（＾＾）

相続を受けてから何年以内とか・・・
適用期間はいつまでとか・・・
築何年とか・・・

空き家を相続された時は一度ご相談ください。
所得税の控除を受けるチャンスです

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これって節税？

3月決算の時期が近づいてまいりました。

この時期になると「税金対策でテナントの家賃を1年間前払いしたい。」という申し出をされる方がいます。

仕組はシンプルで1年間分の家賃を前払いします。
その分が経費として計上できるので、その分、税金対策になります。
（短期年払費用っていいます）

例をあげると・・・

3月決算の会社なので・・・
期間を２０１５年4月から２０１６年3月までとしましょうか？

家賃を計算しやすい10万と仮定します。

２０１５年４月から２０１６年３月まで家賃を払うと・・・
１０万×１２ヶ月なので１２０万円です。

さらに、来期分（１年分１２０万円）の家賃を２０１６年３月までに支払うと・・・
２０１５年４月から２０１６年３月までに支払った家賃の総計は２４０万になります。

普通に家賃を払うと１２０万
短期年払費用を利用すると２４０万

短期年払費用を利用した方が経費が多くなるので節税になります。

ただし！

次の期間
２０１６年４月から２０１７年３月は家賃の支払いがありません
つまり家賃として計算できるのがゼロです

これは節税っていうより、税金の繰り延べかな？

この節税方法、次の期は経営はきつくなるってのは知っておいて
いいかもしれません。


さらに、
すでに１年分の家賃を大家さんに支払っているので
移動しづらいというのはありますしね～

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賃貸裁判

Ｏ県の不動産会社のお知り合いの社長さんから

「Ｏ県では賃貸物件からみでの裁判多いんだよ。」

て聞きました。

なんでもＯ県では賃貸アパートはめちゃくちゃ余っているみたいです。

でも、アパートを建てる会社は、建てる人がいないと利益がありません。

そこで従業員に建てさせているみたいです。

建てたはいいですが、アパートが余っている状態で建てても
入らない。または安く貸すしかありません。

そんな状態だと収支が合わないので、借金を背負っただけになっちゃいます。

それで裁判が多いようです。


アパートが需要以上にあってもタイヘン、タイヘンというお話でした。

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転職はよく考えて

賃貸物件をご案内した方から
「本当は家を建てたかったんですけど、転職したから無理って銀行に言われて～」
というお話しがありました。

そうなんです。
住宅ローンの条件に
「1年以上の就業実績のある方」となっているケースが多いです。


家を建てたいと思っている方は転職はよく考えられた方がよいかと思われます。

詳しくはおたずねください。

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賃貸管理は資産管理？

最近、資産管理の相談を受けます

あるアパートオーナーの娘さんから、アパートローンの残債とオーナーであるお婆ちゃんの
生活費の相談を受けたり・・・

また、あるオーナー様から（これまたお婆ちゃんですが・・・）貸家が古くなって修繕費がかかるようになって賃貸業を止めたいが、でも娘には賃貸物件を財産として残してあげたいとか・・・

別なお客様では、不動産だけではなく、自分の父の会社やその父の持ち株、キャッシュを
合計すると相続税が発生するのでどうしたらいいかとか・・・

娘に資産を売却して財産を残してやりたいが娘に精神疾患があり、浪費癖があるのでどうしたらいいかとか・・・

不動産相談というよりは資産管理のご相談を受けます。
これからの不動産業はコンサルタントでなければ、お客様のお困りごとの解決のお手伝いはできないんだなぁ～とつくづく考えさせられます。

それだけ専門家としての期待が大きいのでしょうね（汗

お客様と一緒に様々なお悩み事の解決に歩んでいけたらいいなぁと思います。

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少額訴訟の結果

滞納問題で少額訴訟を行う場合があるのですが、訴訟にしろ和解にしろ
裁判所で決めたことを破ると・・・

「全額支払え」

になります。

一切の猶予も妥協もなくなっちゃいます。

例を出すと

「滞納者はオーナーに滞納家賃を分割で月に3万支払いなさい。
それを一回でも遅れるた場合は滞納家賃全額支払う事。」

こんな感じの取り決めがなされます。

一切の甘えが許されない状況になります。
まあ、あたりまえって言えば当たり前なのですが・・・

・・・滞納されている方は裁判になる前にオーナー様と話し合いを持たれた方が
いいと思いますよ～

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子育て支援商品券

以前、弘前市で行いましたパワーアップル商品券という
10,000円購入すると12,000円分の買い物ができるという商品券の事を
このブログでお伝えしましたが、今度は青森県で商品券を発行するようです。

その名も「青森県子育て支援プレミアム商品券」です。

こちらはパワーアップル商品券よりもお得でして
10,000円購入すると13,000円の買い物ができます。

ただし、子育て支援と銘打っているだけあっていろいろ制限があるようです。

子育てしている世帯や妊娠中の方しか購入できないとか・・・
タバコや不動産の購入には当てられないとか・・・・

それでも、おむつ代やら何やらで、お金がかかる子育て世帯は非常に助かりますね！
ご利用資格のある方は購入してみてはいかがでしょうか？

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