大鰐も雪無いなぁ～

大鰐ってスキー場がある、地域で、いわゆる豪雪地帯のはずなのですが・・・
本日、案内で言ってみたら・・・

雪ないですね！

今年は案内も楽だ～

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ワーカーさんの存在って重要です

と、あるお客様の話し合いの中で
ケアワーカーやソーシャルワーカーさんの存在って大事ですよね～
という話になりました。

というのも賃貸管理の立場から話させてもらえば、
生活保護受給者の中でワーカーさんがついてらっしゃる方とついてない方では
トラブル率が違うのです。

ワーカーさんがついてらっしゃる方の場合、トラブル率が低く、
またトラブルがあっても連携して対応可能なので収束が早いです。

そのお客様との話し合いの中で出てきた話ですが・・・
「ワーカーが何か特別な事をしているわけではないんですが、話し相手や相談相手が
誰かしら存在するっていうが大事なんではないでしょうか？　人って孤独は耐えられない
ですよ。おかしくもなりますって。」

おっしゃる通りだと思います。

ケアワーカーさんやソーシャルワーカーさんの存在の大きさを改めて感じました。

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オーナー様 青森市、弘前市ってオーナー様にとって良いエリアらしいです。

先日、ある投資家のお客様から
「青森市、弘前市って家賃の変動が少なく良いエリアですよね。」
という言葉をいただきました。

なんでも東京、大阪のような大都市は別ですが、他のエリア
例えば首都圏近郊の北関東あたりでは大幅な家賃の下落があるそうです。

確かに弘前の家賃帯って普通といえば普通です。

北関東のように極端に安いわけでもなく・・・
かといって
東京、大阪のように極端に高いわけではなく・・・

そういう意味では、新築アパートオーナーは別として、
古い物件を所有するアパートオーナーにとってやり方次第ですが
運営しやすいエリアになっているようです。

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人材とは？

ふと、ある事で、あるオーナー様と人材の話になりました。

会話の中でいろいろな商社の名前が出てきましたが・・・

キーワードは「行動力」のようです。

「知識」や「学歴」なんかよりも圧倒的に「行動力」らしいですね

確かに、何か物事を進めようというときに建設的に「いかにすればそれができるか？」と建設的な話が出来る方はいいのですが、他人事のように「批判」ばかりしている人はねぇ・・・

あと行動しないと失敗しないので、成長しないというお話もありました。
確かに失敗しないと、伸びませんので、そういう意味では行動力がある人は
成長力がある人という事なのかな？

ビジネスパーソンで出世できないタイプは「社内評論家」という話をよく聞きます

傍観者、評論家にならず、常に成長する行動家でありたいものです。

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マイナス金利って何でしょう？

ニュースでマイナス金利が話題になってます。

金利が安くなるから、銀行に預けても意味がないから預けない方がいいとか・・・
金利が安くなるから、住宅ローンがお得とか・・・

で、そもそもマイナス金利って何なんでしょう？



金融機関（銀行）は「日本銀行」にお金を預けています。
預けると利息がつきます。

金融機関（銀行）の視点から見ると
下手なところにお金を貸して、回収不能になるよりも
「日本銀行」に預けて利息を貰っていた方がお得です。

でも、それだとお金が「日本銀行」への預金だけになってしまい
世の中に回っていきません。

お金を世の中に流通させるにはどうしたらいいのでしょう？

利息がつくから、金融機関（銀行）は「日本銀行」にお金を預けて
世の中にお金が回りません

でも、その利息の金利がマイナスだったらどうでしょう？

金融機関（銀行）は日本銀行への預金を止めて、世の中にお金が出ていくのではないでしょうか？

そういう方法がマイナス金利です。




実際は一気に金利全体をマイナスにするのではなく、段階的に行うようですが・・・
さあ、目的通り、お金が世の中に流通するのでしょうか？

皆さまどう思われます？

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今日のレシピ（その３）

★新築物件のご案内★

予算：５５３円
材料：森●製菓社製（ダース、小枝、チョイス）
間取り：ワンルーム（風呂＆トイレなし）
住所：不定

写真はイメージです
（エクステリア用品は価格に含まれません）


・・・こんなブログですいません
今日はこれで勘弁してください（＾＾；）

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平成28年度税制改正大綱 ～売却時の税金が優遇？～

成28年度税制改正大綱が発表されました。

不動産の立場から見て影響の大きいのは
空き家対策関連の特例でしょうか？

なんでも相続を受けてから売却をすると
譲渡所得から3000万円控除されるらしいです。

もうちょっとわかりやすく書くと、

物を売ると利益が出ます。
それを所得っていいます。

その所得に税金が発生します。
これを所得税っていいます。

それは土地建物といった不動産を売った場合も同様です。

今回の税制改正大綱で譲渡所得から3000万円控除となっているので
ぶっちゃけ3000万円以下で売ったら、所得税がかからないという事になります。

ただし、例によって細かい条件付けがされているようです（＾＾）

相続を受けてから何年以内とか・・・
適用期間はいつまでとか・・・
築何年とか・・・

空き家を相続された時は一度ご相談ください。
所得税の控除を受けるチャンスです

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カーテン寸法

引っ越しシーズンの今
内覧ラッシュが始まってます。

内覧時にお部屋の寸法をはかられる方が多いです。

その時、よく聞かれるのがカーテンの寸法ですね

私はカーテンは窓下15センチ程度がちょうど、短すぎず、長すぎずいいと思いますが
いかがでしょうか？

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物件の価格について

不動産を売る場合の価格って基本的に売主様の自由です。

ただ、あまりにも目安がないと価格も決める事はできないと思うので
我々は査定書をつくって、売却価格をご提案いたしますが・・・

基本的には売主様の自由です。

でも、あまりに高額だと、買主様がローンで買えなくなります。

何故かというと、ローンは銀行から借ります
銀行では不動産を担保として貸すのですが・・・
その不動産の担保価値以上の価格で売り出そうとしても
銀行では、高すぎるといってローンを通してくれません。

結果的に、不動産の価格を高額にするとローンの人は買えません。
現金で購入する人しか購入できない物件になります。

ご注意ください

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これって節税？

3月決算の時期が近づいてまいりました。

この時期になると「税金対策でテナントの家賃を1年間前払いしたい。」という申し出をされる方がいます。

仕組はシンプルで1年間分の家賃を前払いします。
その分が経費として計上できるので、その分、税金対策になります。
（短期年払費用っていいます）

例をあげると・・・

3月決算の会社なので・・・
期間を２０１５年4月から２０１６年3月までとしましょうか？

家賃を計算しやすい10万と仮定します。

２０１５年４月から２０１６年３月まで家賃を払うと・・・
１０万×１２ヶ月なので１２０万円です。

さらに、来期分（１年分１２０万円）の家賃を２０１６年３月までに支払うと・・・
２０１５年４月から２０１６年３月までに支払った家賃の総計は２４０万になります。

普通に家賃を払うと１２０万
短期年払費用を利用すると２４０万

短期年払費用を利用した方が経費が多くなるので節税になります。

ただし！

次の期間
２０１６年４月から２０１７年３月は家賃の支払いがありません
つまり家賃として計算できるのがゼロです

これは節税っていうより、税金の繰り延べかな？

この節税方法、次の期は経営はきつくなるってのは知っておいて
いいかもしれません。


さらに、
すでに１年分の家賃を大家さんに支払っているので
移動しづらいというのはありますしね～

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アパートの埋め方

上の写真の物件ですが・・・
空室でお困りのオーナー様のご相談を受けて
コツコツと埋めていったところ、ついに満室になりました。

当社の入居者営業の特徴として、一般的に入居者候補に挙げられる
「学生」「転勤族」をそれほど強力に押していない事があげられます。

そういう方針で行うと、どうなると思います？

爆発的には埋まらないものの、
3年や4年で必ず退出する「学生」「転勤族」とは違い、退出が少ないため
コツコツと埋まっていきます。

２～3年で満室になり、安定した経営が考えられるようになります。

ま！　退出数が少なくなるという事は、仲介料を得られる機会が
少なくなるので不動産賃貸仲介業者はタイヘン・タイヘンですが・・・（＾＾；）

オーナーの皆さま。
アパートを満室にする方法のひとつとして
目先を変えてみるのも一つの方法ですよ。

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エレベーターがとまりました

当社で購入を考えている物件の視察にいってまいりました。

そうしたらエレベーターが止まってました！

そんなこともあるんですね！

仕方なしに６階までパタパタ走り回りながら視察しましたが・・・

本日、エレベーターが止まっていた事情を伺うと
なぜか地震感知で止まったみたいです。

昨日は強力な春一番が吹き乱れてましたから、その影響でしょうか？

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理想的な埋まり方

繁忙期ならではなんでしょうけど・・・

昨日、アパートの退出立ち合いして、
昨日、HPにて募集をかけたところ・・・
本日、申し込みが入りました。

隙間ない申し込みの入り方で理想的です。

その物件はこちらのヤマサアパート１０１号室です



元々、店舗物件だったのですが、それを居住用に変えて
それが見事にヒットしましたね

入居にお困りのテナントオーナー様
お客様（入居者様）を変更してみるのも、満室化の一つの方法ですよ。

もちろん、

誰に入居してもらう戦略をたてるのか？
どのようにリフォーム費用をかけていくのか？
（回収できないとボランティアになります）
入居してもらうための条件付けは？

などなど・・・
実行する前に考えなければならない事はあります！

ご興味がございおましたら、テナント経営されているオーナー様で
空室にお困りの方は一度ご相談ください。

オーナー様も空いている物件が埋まる。
入居者様もリフォームされた綺麗なお部屋に住むことが出来る。

一番良いアパート経営はオーナー様、入居者様、両方ともWIN－WINになる事です。

一緒にWIN－WINのアパート経営考えていければと思います！

それにしてもヤマサアパート・・・
決して新築物件や築浅物件ではないのですが・・・
満室まで早かったなぁ。

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看板つきました

当社は有限会社から株式会社へ変更になりました。

その株式会社化に伴い、看板を一新しました



いかがでしょう？

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青森～

本日は青森市に行ってきました

青森市は積雪量が昨年並みという話でしたのでドキドキでしたが・・・
道路に雪はなく、意外とスムーズでした。

日頃の行いのおかげでしょうか？・・・（＾＾；）

という冗談はさておき

道路脇の雪の塊はすごい高さになってましたね。

青森市の皆さまお疲れさまです。

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不動産賃貸業からみた薬物使用について

TVで連日、元プロ野球選手のスーパースターの薬物使用のニュースが報じられております。

この事件を不動産賃貸業の視点で考えてみたいと思います。

当社の賃貸借契約書に・・・

（契約の解除・終了）
乙または同居人が、反社会的と認められる団体（暴力団等）の構成員、またはこれに準ずる者、あるいは本物件内外及び周辺において違法な行為（覚醒剤･賭博･売春･暴力・危険ドラッグその他）を行った者として警察当局の介入を生じさせたとき。

という条項がありました。

簡単に書くと、クスリをやったら賃貸物件には住めないよ～って事です。

当社の賃貸契約書に関わらず表現の仕方は違えど、どの賃貸契約書も同じ意味合いの条項が記載されていると思われます。

ニュースで報じられている元プロ野球のスーパースターのお住まいは賃貸マンションです。

と、いう事は今回の事件でお住まいも失う事になるのでしょうか？

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終わり方を考えませんか？

最近、アパートの購入話やアパートを経営してみたいという方の相談など
不動産投資のご相談が多くなってきております。

その時に必ずと言っていいほど、出てくる内容が、アパートの終わり方です。

アパート投資も、アパートが寿命のあるモノである以上、終わりがあります。

その終わり方をどうするか？

・投資用アパートとして売るのか？
　でも・・・その頃には相当古くなっていると思われます

・壊して、土地として売るか？
　でも、解体費用が発生します。

どうやって終わるのか？


またこういうケースもあります。

50歳で貯金が出来たので不動産投資したいという希望のあるお客様が相談に
来られました。

計算したら１３年でやっと初期投資が回収できるという事がわかりました。
６３歳です。

そこから黒字に転じたとして1年で１００万収入が入るとして、７年で700万
７０歳でやっと７００万の利益です。

土地として売る場合、そこから解体費用が発生します。
最近解体費用が高くなっているので・・・200万とすると、差し引いて500万？　

７０歳になって５００万とすぐにお金に換える事の難しいアパートという資産が
手に入ります。

言い換えます。

70歳になってから５00万と在庫が残ります

必要ですか？


どんな不動産投資の書物にも、書かれている
使い古された感のある言葉ですが・・・

不動産投資はきちんと、終わり方を考えて運用された方がいいと
思われますがいかがでしょうか？

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意外と無い物件・・・

生活保護を受給されている方で、
「ペットを飼いたいのですが・・・。」
という理由で部屋を探しに来られる方が最近増えてます。

一人で暮らしていると寂しくなるらしいです。

ペットを飼う事の賛否はネット上でいろいろ取りざたされているので
そちらにお任せするとして・・・

賃貸仲介の立ち位置で話をさせていただきますと
生活保護者の方も受け入れます
ペットも受け入れます。
という物件、中々ないですね。

オーナー様。
もしかしたら、ここにビジネスチャンスがあるかもしれませんよ。

ただし、中々ないという事は、リスクがあるから、誰もやってないわけでして。
キチンとリスクヘッジできる賃貸管理業者と相談しながら進めていくのがいいと
私は思いますが・・・

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今日のレシピ（その２）

以前、今日のレシピという稿を書かせていただきましたが、

何故か反響、閲覧数ともにTOPでした！

で、味をしめて・・・ではないですが、第2弾です

材料

ごはん・・・茶碗一杯分
のり・・・少々
愛情・・・少々


・・・すいません、またまた、こんなブログで勘弁してください。

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メール対応がいいらしいです。

お客様から
「成都地所はメール対応が他社さんと比べて、すごく良かったのできました。」
というお褒めのお言葉をいただきました。

大変、ありがたい事です。

メールのお問合せ件数がありがたい事にものすごく多くて、パタパタしてますが
頑張っていきたいと思います！

ホントに最近、メールでのお問合せすごいです・・・

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賃貸裁判

Ｏ県の不動産会社のお知り合いの社長さんから

「Ｏ県では賃貸物件からみでの裁判多いんだよ。」

て聞きました。

なんでもＯ県では賃貸アパートはめちゃくちゃ余っているみたいです。

でも、アパートを建てる会社は、建てる人がいないと利益がありません。

そこで従業員に建てさせているみたいです。

建てたはいいですが、アパートが余っている状態で建てても
入らない。または安く貸すしかありません。

そんな状態だと収支が合わないので、借金を背負っただけになっちゃいます。

それで裁判が多いようです。


アパートが需要以上にあってもタイヘン、タイヘンというお話でした。

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