古いアパート、貸せるかな？

「古いアパートですが・・・貸せますでしょうか？」
というご相談を受けまして、現地確認してまいりました。

現地確認のため、畳をおこしたところ・・・床に穴が開いておりました（汗



アパートローンが残っているというお悩みをお持ちのオーナー様でしたので、
家賃収入が定期的に入ってほしいというのは当然です。

そこで、家賃設定（入居予定者層の選定）、リフォーム方法の選定、支払計画等の事業計画を
再度練り直し、リフォームを行いました。

リフォーム後がこちらです。

普通の和室に見えますが
アパート満室、しかも無理なくアパートローンが支払えて、リフォーム代も負担にならない。
そのアパート経営戦略に基づいたリフォームです。

その戦略を元に募集をかけたところ満室になりました。（平成26年6月30日現在）

これで家賃収入の定収が計算できるので、アパートローン支払い計画も
立てる事ができます。

投資物件のリフォームはあたりまえの事ですが、投資効果があるかどうかです。
投資効果を考えぬいたリフォームをしましょう。

そして無理のないアパート経営をしましょう。

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お店の始め方

テナントを仲介するという職業柄、多くのお店開業の瞬間に立ち会います。

同じように、非常に残念ですが、お店廃業の瞬間にも立います。

お店を始める時は一様に、抱負と目標と事業計画を立てて開業しているのですが、
そのお店を継続または発展させている方と　廃業される方の差はなんでしょうか？

開業・廃業両方に立ち会っている私の感想としましては・・・
最初から内装リフォームに費用をかけて綺麗にし、オシャレなお店にしたお店ほど
廃業するように思われます。

開業したときは最小のリフォームに留めて、徐々に少しずつ、無理なくバージョンアップ
しているお店ほど継続・発展しているようです。

もし、これから起業・開店を考えられている方、よろしければ参考にしてください。

以上、テナント仲介、現場第一線からでした～

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悪質な入居者様の末路

前に周りのご入居者様に御迷惑をかけていた方がおりました。
あまりにも悪質でしたので契約書違反でご退去いただいたのですが・・・

ついこの間、その方が新聞に掲載されておりまして、薬物使用の容疑で逮捕されたという記事でした。

・・・なんというか、肩の力がぬけましたね・・・ハイ。

そんなモノに頼らないでちゃんとやろうよ。ねぇ・・・

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休眠抵当権

土地を売る時に抵当権がついている物件があります。

例えば土地を買う時に銀行ローンで購入した時がそうです。
こういった場合、銀行の抵当権がついています。

この場合、銀行ローンを完済した時、抵当権抹消の登記をする事になります。
ちなみに抵当権抹消の登記をしておかないと、売る時に売りにくい土地になるので
ちゃんとやっておきましょう。

こういう銀行ローンの抵当がついている登記はあまり問題がないのですが、
たまに特殊な抵当権がついている土地があります。

明治、大正、昭和初期のような昔に前の所有者が個人からお金を借りて土地を購入した際に
個人に対して抵当権を設定している場合です。

貸した人に借りた人がお金を完済したという事で抵当権抹消の登記が出来るのですが、
何せ昔の事なので、完済したかどうかも判りません。

完済したかどうかを確認しようにも貸した人が亡くなっているケースが多いからです。

そうなると、貸した人の相続人に確認、または抵当権抹消の登記の協力をお願いする事に
なるのですが、この相続人が孫の代、曾孫の代に代替わりして、人数が増えてしまい、
相続人全員の確認が難しい。または行方が判らないという事になります。

こうなると正攻法で抵当権の抹消をするのは不可能になります。
そういう抵当権を休眠抵当権と言います。

それだと困るので不動産登記法70条3項に供託による休眠抵当権抹消について
記載されていますが、一番の対策はローンを完済したら、抵当権抹消の手続きを
して休眠抵当権をつくらないという事がいいと思います。

子の代、孫の代が困らない様に手続きはしっかりおこないましょう。

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宅地建物取引士

宅地建物取引主任者の名称が変わるみたいですね～
宅地建物取引士になるみたいです。

この資格の名称も結構、変わります。
昔は宅地建物取引員という名前だったようです。

取引員⇒主任者⇒取引士

資格そのものがレベルアップしていますね～

今回の名称変更は地位向上の為らしいので、そういう意味では
我々、宅地建物取引主任者に求められているレベルも高いものを
求められていくのでしょうね～

資格がレベルアップする事に合わせて自分もレベルアップしないと！
頑張りま～す！

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賃貸物件における保険の入り方。

入居者様(賃借人）が火災保険に加入する場合に注意しなかればならない点がいくつかあります。

・建物に保険をかけていないか？
　　　建物は入居者様（賃借人）の所有物ではないので建物に保険をかける必要がありません。
　　　

・借家人賠償、個人賠償（建物賠償）に入っているかどうか？
　　　入居者様（賃借人）が保険をかける意味は賠償費用の補填です。
　　　ですから各種賠償責任が発生した時にキチンと賠償費用がおりてくる様に設定しないと
　　　意味がありません。

かける必要のあるものにのみ保険はかけましょう。
かける必要のないものには保険に入る必要はありませんよ。

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B表示

「B表示が出ています。」と通報がありました。

B表示とは何でしょう？

これです。

この表示が出ているとガスが漏れている可能性があります。

もし、お使いのガスメーターにB表示が出ていたら、即、ガス会社に連絡しましょう。

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個人情報について

『宅建業法第45条

宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合でなければ、

その業務上取り扱つたことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。

宅地建物取引業を営まなくなった後であっても、また同様とする。』

こんな条項があります。

我々不動産業界の人間は個人情報について、高名な個人情報保護法以前に
宅建業法で個人情報を漏らしちゃだめだよ～と規制されているんですね。


当然ですよね～。
個人情報を取得するのが他の業界に比べて容易な不動産業界の人が
漏らしては大変です。

安心してアパートに住めませんし、売買取引も出来ません。



当たり前の話なのですが、それが理解できない人がいます。
それも一般の方です。


昔の話ですが・・・
ある町内会長がアパートの入居者の情報を漏らしてほしいと、電話してきました。

当然、個人情報の観点からお断りいたしました。
本物の町内会長かも判らないですしね～

そうしたところ・・・

「市役所に断ったと通報するぞ！」

と凄まれました。

すごいですね～
町内会長がこんな事、言いますか～
もちろん、個人情報は一切、お教えいたしませんでしたが・・・

世の中には困った思考をする人がいますね～

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生活保護を受けられていた方からの朗報

先日、生活保護を受けられていたＡさんから
「就職先が見つかりました！」というご連絡をいただきました。

生活も苦しかったとは思いますが、一度も滞納がなく
トラブルもおこさず、前向きな方でした。

2年近くは経ちましたが、就職活動を諦めずに継続した結果、就職する事が出来ました。
それも結構、大きな会社です。

就職先がないという事での生活保護受給でしたので、
「早く就職先をみつけなさい。」という周囲のバッシングも精神的に大変だったとは思いますが、
それに負けず、心折られず、望み通りの結果を出しました。

目標にむかって常に歩み続けていれば、時間の早い遅いはあるでしょうけど
望む方向に進んでいけるのですね。

私も見習わないと（＾＾；）

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騒擾・集団行動等による破壊行為

業務の中に賃貸総合保険の説明があります。
自分で説明していてなんですが、こんなこと本当にあるのかなぁ
と、思っている項目があります。

「騒擾・集団行動等による破壊行為」です。

集団で騒ぎをおこし、それによって家が壊れたという場合に保険で補償しますよ。
という事らしいのですが、そんなマンガみたいな事、本当にあるのかなぁと思っておりました。

ある時、０市から弘前に引っ越しされた方がこられまして、保険の説明をしていたところ
「あー、あるある。前の家に住んでいた時、竹を持った人、数人に家を壊されたわ～。」
という話をされました。

本当にあるんですね「騒擾・集団行動等による破壊行為」って（＾＾；）
しかも、竹って何？　いったい何があったの？

まあ、本当にあるから保険の項目にもあるんでしょうけど・・・

地元で長年暮らしてましたが、そんな事なかったですからちょっとした
カルチャーショックです。

弘前って平和で良かった～

※一部、地域の方の感情を考慮し、伏せております。ご了解ください。

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売る場合に考える事（固定資産税）

売却されたいというお客様からよくご相談を受ける内容の一つに
「建物があるのですが、壊して更地にした方がいいですか？」というものがあります。

税金面や売却しやすさという点では建物はあった方がいいです。
建物があった方が固定資産税が優遇されるからです※１

おそらく建物を壊した途端、固定資産税が優遇されなくなるので、
一気に税金があがったと感じられると思います。

また、建物があった場合には中古物件としても土地としても売れます。

更地にしたら土地としてしか売れません。

そういう意味で建物はあった方がいいです。

ただ、デメリットもあります。
雪害です。

雪で屋根が壊れたり、隣に雪が落ちたりというリスクはあります。

そういうリスクを避けるために、
例えば安くして買い手が早くつくようにする。
または損害保険に加入してリスクヘッジする。
などの対策は必要です。

※1　住宅用地に限ります。200㎡以下は1/6　200㎡を超える部分は1/3に固定資産税が軽減されます。

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オイルトラップ交換

本日のブログはオイルトラップ交換工事です。



オイルトラップとは飲食店など油を大量に使うお店で使用されるものなのですが、
シンクに捨てられた食用油を溜めておき、下水が詰まらない様にするための装置です。
これが割れて使用不可になったので交換します。

交換の時に配管の取り回しが必要なので加工しる場面です。

営業時間に間に合いましたが、飲食店などの場合、一日営業できなくなると、
売り上げにダイレクトに響くので、間に合ってよかったです（＾＾）

いやあ～。それにしても食用油の溜まった臭いってすごいですね～

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火災保険 貸主、借主どちらが入らなければいけないの？

オーナー様、入居者様両方から、良くこんな質問がきます。

「入居者様が火災保険にはいってるのなら、オーナーの私は保険に入らなくてもいいよね。」
「オーナー様が火災保険に入っているなら、入居者の私が保険に入る必要はないよね。」

お気持ちは判るのですが、保険に加入する意味を考えるなら両方入った方がいいです。

そのそも何故、保険に加入する必要があるのか？
これを考えると答えが出てきます。

まず、オーナー様の保険はリスクヘッジです。
火災、雪害等、予測しない出来事でアパートが壊れたときに備える保険です。

次に入居者様が何故、火災保険に加入する必要があるのか？
という事ですが、一つ例をあげます。

入居者様が２Ｆに住んでいました。
洗面化粧台の水を出しっぱなしで出かけてしまい、水があふれて自分の部屋だけなら
まだしも階下の方の部屋まで濡らしてしまい、階下の方の家電製品を水濡れで壊してしまい
ました。

そうなった場合、２Ｆの入居者様は悪気はなかったのですが加害者になってしまったので
被害者（階下の入居者）に壊した家電製品の損害を弁償しなければなりません。
その場合、入居者様加入の保険　個人賠償が使用できます。

弁償費用が保険から出るのです。

また、濡らしたとき建物本体も壊してしまったとなると　建物本体はオーナー様の財産なので
オーナー様にも弁償しなければならないのですが、それも入居者様加入の保険　借家人賠償保険
で補填されます。

自動車保険をイメージすると判りやすいかもしれません。
自動車を普通に運転して悪気はなくても事故をおこして加害者になってしまう。
そんなケースもあるでしょう。
そのような時に備えて自動車保険に加入しますが、入居者様用保険も同様です。
普通に暮らしていたのですが、ちょっとした不注意で加害者になってしまう事があります。

そんな時に、備えるのが入居者様用の保険になります。

まとめると
オーナー様が加入する保険は不意の火災、雪害等のリスクに備える保険。
入居者用の保険は、万が一加害者になってしまった場合の損害賠償に備える保険。
という事になります。

保険の目的が違うのでオーナー様、入居者様　両方加入する必要があります。

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電気メーター取り付け

２年以上空いていたお部屋は電気メーターが取り外されているケースがあります。

中古投資物件を購入された時は注意しましょう。
電力会社さんに連絡して取り付けてもらわないと電気が使用できません。

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保険の免責について

自動車保険でも損害保険でも、どの保険でも良いのですが、「免責」っていう言葉を聞いたこと
ありますでしょうか？

例えば、保険のパンフレットに
雪害20万円免責
破汚損　3万円免責
といった事が書かれているのですが、見たことはありますでしょうか？

この免責って何でしょうか？

簡単に書けば「責任を免れる。」範囲です。
免責金額以下の損害であれば、保険金は支払われません。
（※その代わり、免責があると保険料が安くなります。）

この免責。
いざ、保険を使おうという段階になると影響が大きいので、良く考えてから
設定された方がいいですよ。

例えば3万円の免責がある保険に加入してたとします。
ガラスを誤って割ってしまい、それを保険でカバーしようとしたとします。

修理代が2万円でした。　免責金額3万円以下なので、その2万円は自腹になってしまいました。

こういうケースはよくあります。

保険に加入される際は免責はよく確認された方がいいでしょう。
また、既に入られている方は見直される事も視野にいれられた方が良いかもしれません。
（※そのかわり免責金額が少なくなる、またはゼロになると保険料が上がります。）

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生活保護の方の医療費

生活保護を受けてらっしゃる方の最大のメリットは医療扶助ではないでしょうか？

この医療扶助。
簡単に書けば、病院代は本人負担なしという事です。

もし、本当にご病気をお持ちで、どんなに頑張っても、生活が苦しく、最低限度の生活を
送るのが困難なのであれば、手遅れになる前に市役所へご相談された方がいいですよ～

医療費負担なしというだけでも、大分、救われると思われます。

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すまい給付金だけじゃ損ですよ～

「新築時、すまい給付金の申請をしましょう！」

というのは、様々なところでＰＲされたり、建築業者や不動産業者から
アドバイスされたりすると思うので、申請されると思われますが、
すまい給付金の申請だけでなく、不動産取得税の軽減措置の手続きも忘れずに
しましょう！

不動産取得税は文字通り不動産を取得した時に課される都道府県税なのですが、
個人が自分で住むために不動産を取得した場合、軽減措置があります。

ただ、申請しないといけないので、こちらも忘れずに申請手続きしましょう！


※すまい給付金についてはコチラ

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アンテナ

テレビのアンテナってどういうのをイメージされますか？

こういう棒がいっぱいついてるのをイメージされるのではないでしょうか？
最近のアンテナってこういうのばかりではないのです。

中にはこんなアンテナもあります。

このアンテナは屋根以外の場所・・・。
例えば外壁などにも取り付けられますので、高所作業車が必要ありません。
ですから、施工費が安価にできます。

ただ、まだ材料費そのものが高いんだよな～
もうちょっと普及すると安くなるかな～

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投資物件の売却

他市町村は判りませんが、弘前は中々、中古アパートが売れない地域です。

ちなみにアパートを購入する方というのは、どういう人でしょうか？

アパートオーナーです。
アパートオーナ－は利回りをものすごく気にします。

ですから、中古アパートを売却する場合は利回りが合わないと
なかなか売れません。

逆に考えると、利回りが合うようにすると飛ぶように売れます（＾＾）

こうやって書くと誰でも判る、あたりまえの事なのですが、それが理解できず
何故売れないんだろう？と思っている売却希望のオーナー様は多いです。

アパートの売却を考える場合は、売却先の相手方もオーナー様という事は念頭に入れた方が
いいでしょう。

ただ、同じ投資物件でも簡単に売れる物件はあります。

貸家です。

貸家として売っても良いですし、中古として売っても良いですし、
入居している人に売ってもいいですし、土地として売ってもいいですし。

この貸家も土地としてあっという間に売れました。
投資物件を考えている方は、最後の手放し方も考えて検討された方がいいですよ。

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ガラスが割れた！

ガラスが割れた！

というご相談を受け行ってまいりました。

おおっ！　割れてますね！

「冬の間に屋根雪がぶつかって割れたのではないでしょうか？」と
ご相談者様はおっしゃっておりましたが、残念ながら違います。

原因は熱割れです。

割れたガラスは網入りガラスだったのですが、このタイプの硝子は
網が入っている分、エッジ強度（ガラスの周辺の強度）が弱いのです。

写真を見てもらえばわかるのですが、エッジ（ガラス周辺）からヒビが入ってます。
熱割れの典型的な例です。

割れる原理ですが、熱で温められたガラス中央の温度とあまり温められていない
ガラス周辺の熱膨張の差で発生します。

特に雨水が入り鉄線が錆びてくると強度が低下するので、
年数が経った網入りガラスは要注意です。

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ＩＮ 沖縄

6月6日まで沖縄にいっておりました。
雨という予報でしたが、そんな事はなく一安心です。

いやあ、海の色が青森とは違いますね～
鮮やかです。

なんでも珊瑚があるので、エメラルドグリーンの海になるとか、
同じ海でも日本海の荒々しさはまったくありません。
地域が違えば違うもんですね～

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