良くある質問。 共益費ってなんですか？

入居希望者様からご相談を受けていると・・・
「共益費」ってなんですか？
という質問をよくいただきます。

共益費って何でしょう？

アパートって共同住宅です。
ですから、どうしても共同で使う場所が出てきます。

廊下だったり、外灯だったり、給水ポンプだったり・・・

外灯も電気代が発生します。廊下の電灯も電気代が発生します。
蛍光灯の交換費用も必要でしょう。

そういった共用部分の維持管理に使う費用。
それが共益費です。

と、教科書通りに書くと面白みも何にもないので、ちょっとしたポイントを一つ
月々の支払総額が同じであれば、共益費があった方が初期費用がお得です。

例えば月々の支払総額が35,000円だとして

家賃35,000円　共益費0円の場合 ・・・・・・・・・・初期費用122,800円
家賃30,000円　共益費5,000円の場合・・・・・・・初期費用112,400円

この例の場合、初期費用で約1万円の差が出ます。
どうですか？　共益費扱いされるのとされないのでは違うでしょ。

※上記の初期費用総額は前家賃1ヶ月　敷金1ヶ月　礼金なし　火災保険15,000円　保証料なしで計算しております。

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相続税対策でアパートを建てるってどうなの？

「相続税対策でアパートを建てませんか？」

こういう広告ってよく見ます。
これってどうなんでしょうか？

相続税対策になるかどうか？
ＹＥＳ・ＮＯで言えばＹＥＳです。

建物建てると、評価が下がります。
さらに賃貸物件であれば、自分の資産とはいえ自由に使えないので、下げ幅が大きくなります。

ただ、デメリットもあります。

相続人が複数いたとき・・・


分けれません！


結局、売却して相続人に分配となりますが、アパートなんて買う人そうそういないので、
安く売る事になってしまいます。

それなら、現金持っておいた方がいいです。
また、生命保険という方法もあります。

投資物件を建てて評価を下げて・・・
さらに分けれるようにして・・・
さらに売却しやすくしたいのであれば・・・
貸家を複数棟建てるのもいいでしょう。

６棟建てて、相続する時に３棟づつ分配してもいいでしょうし、
中古住宅は人気ですから、中古住宅として売却してもいいでしょう。
入居者様にそのまま売却というのも一つの手です。

※貸家複数棟の例（弘前市早稲田の貸家）



ま、いずれにせよ。相続税対策って生命保険、事業規模賃貸業にしての小規模企業共済、
分割・売却しやすい貸家などなど、多様な方法があります。


まあ、不動産業界にいながら、相続税対策で生命保険って方法もあるよっていうのもどうかと思いますが・・・（＾＾；）


いずれにせよ、アパート建てるというだけにこだわらず、様々な方向から考えてみてはいかがでしょうか？

根本的な話ですが、相続税対策そのものが不要なケースも結構ありますしね～

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弘前さくらまつり 2014

昨日は弘前公園へ夜桜見物にいってきました。

桜の状況は今がＢＥＳＴでしたね～
この分であれば５月以降だと桜が散り始めるかも。
今年は桜前線が早いですね～

昨日はＧＷ前という事で、程よく空いてましたね。
いつもは並ばなければ買えない、嶽キミの天ぷらや亀屋の甘酢たこ焼きも
それほど混んでませんでしたね。

今日からはめちゃくちゃ混雑するんだろうな～

そうそう、今年の秋に天守閣の石垣修繕工事が入るらしいです。

その期間なんと10年！

10年間はお城と桜の有名な景色が見れなくなっちゃいますので
今年がチャンスですよ。

それにしても10年か～
10年後の自分はどうなってるかな？

桜とお城の有名な景色。今年を逃すと10年間お預けになるらしいです。

桜満開！　今年は早いなぁ～

西堀の桜のトンネル。幻想的ですよね～

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地域生活移行の問題点 ～賃貸第一線から～

障害者の地域移行という事業があります。

簡単に言えば障害をもった方への対応を入院医療から地域生活中心に変えようという事業です。
事業とすればいい事だと思います。


当社も各医療、福祉法人関係者の方からご相談を受けて、ささやかながらご協力させてもらっています。


ただ、やはり問題があります。
障害をもった方に対する地域理解がまだまだ不足しており、協力していただけるオーナー様が限られており、アパート数が足りません。

数少ないアパートに入っていただく事になるので、どうしても同じ物件に入居していただく事が多くなります。

障害を持った方の中にはまだ地域移行は早いのではないか？
そういった方も現実問題としていらっしゃいます。

そういった方が入居された場合、まだ、症状が安定してない為に、救急車を頻繁に呼ぶなど
周囲に依存する行動をとられるケースがままあります。

そうすると同じアパートの他の部屋に入居者されている障害をもった方で、せっかく症状が
治まった方が、今度、不眠症に陥るなど症状が悪化してしまうケースが出てしまいます。

現況を考えるに、地域移行させても良い状態、悪い状態の判断が的確にされてないように
思われます。

障害者の地域移行事業という素晴らしい事業が、的確な地域移行の可否の判断がなされない為に地域住民からトラブルを引き起こすと反発され地域理解から程遠い結果となり、事業という形はあっても、現実問題として実現不能な状態になってしまう。

このままであれば、そういう事も十分、考えられます。

この事業を守るためには、現状では我々、不動産会社が的確な入居審査をして、地域移行の可否の判断するしかないのかもしれません。

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弘前の桜

当社の近く、上土手の桜が満開になりました。

弘前に春到来です！

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社会復帰

以下の内容は個人情報保護の観点から曖昧に記載します。
ご了解ください。
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Ａ様という方が来店されました。

Ａ様はとても穏やかな、やさしいお話をされる方でした。
なんでも会社を経営されていた時、人間関係で精神的に追い込まれる出来事があり
精神的に追い詰められ入院に至ったとか・・・

病院でリハビリを行い、回復し、社会復帰の一環としてアパート暮らしを始め、その後
就労に向けて活動していきたいとの事で、そういった方へ門戸を開いている不動産会社
という事で訪ねてこられました。

このような努力をしている方って、必ず救いの手が現れるのですね。
保証人で難渋していると、元従業員の方が手を挙げて下さったり、
アパート暮らしして、1年も経たない内に、昔の知り合いの方から就職先をご紹介されたり
と・・・

どのような境遇、逆境になったとしても、目標を見据えて努力していけば、望む方向に
少しずつでも行けるんですね。

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お弁当っ！

今日のお弁当で～す♪
桃や仕出し店のお弁当で～す♪

量が多いっ
特にエビが多いっ。

でも美味かった～
特にから揚げが！

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トイレの水がとまらない・・・

トイレの水が止まらないというメンテナンス依頼が良くきます。
原因はなんでしょう？

正解はコレです。

ボールタップっていう部品です。
金属で出来てるので、どうしても水につかったっり、空気に触れたりを
繰り返してると腐食しちゃうんですね。

特に北国であれば凍結による破損を防ぐ為、水抜きするので、その腐食する
確率はあがります。

そこで、こんなのを取り付けてみました。

樹脂製ボールタップです。
これだと錆びないでしょう。

取り付けてみたら水音も静かでしたね～

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2015年1月 相続税増税？

2015年1月から相続税増税になるらしいですね～
控除額と税率が変わるみたいですね～
結構、ご相談される方もいます。

控除額で言えば、仮に奥さんと子供二人の場合、
８，０００万円控除だったのが、４，８００万円の控除と
控除額が減額（＝増税）される様です。

つまり　奥さんと子供２人のご家庭で相続財産が５，０００万円の場合
今まで、相続税がかからなかったのが、かかるようになってしまうって事です。
おお、税金が増えた！

ん、でも、まてよ。
そもそも５，０００万円も相続財産あるかなぁ。
相続税対策の前に、相続税対策そのものが必要かをちゃんと考えた方がいいかも。

※上記の控除額は法定相続人３人で計算してます。人数が変わると控除額も変わります。ご了解ください。

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雪トラブル事例

やっと春らしくなってきました～
今年の冬は去年、一昨年ほどひどくなかったですね～
でも、やっぱり雪によるトラブルのご相談はありましたね～

今回はそんな事例を一つご紹介。
除雪作業してたら誤って貸家のガラス割ってしまったのですね～

でも、こちらの入居者様、当社指定の保険に入っていただいてましたので、
保険でガラス修理出来たんですね～

やっぱり保険には入っておくもんですね～
（※よほど貯金を持っているお金持ちは別ですが・・・）

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投資物件検討あれこれ・・・

投資物件を購入、または建築する時どうやって検討されてますでしょうか？

建物デザインからでしょうか？　それとも建てる費用でしょうか？
ローンからでしょうか？　税金対策という視点からでしょうか？


失敗しないためには家賃から逆算するのも一つの方法です。
家賃収入で利益を上げる、相続税対策・・・目的はオーナー様によって違うとは思いますが、
何であれ、まず入居者様に入居して頂いて、家賃収入が定期的に入らないと目的が達成できません。

ですから、ここの場所ならどういった方（転勤者、学生、生活保護・・・）が入居されて、月々いくらの家賃収入が見込めて、年間収入がどのくらいになるか？
これを検討されてからの方がいいと思います。

なぜなら先に建築費を決めて、それから家賃を決定すると、家賃が高額になり誰も入居しない。または家賃が下がった時にローンで苦しむ。そういった事になる可能性が出てくるからです。
経営している意味がなくなってしまいます。

また目的によっても建てるものが変わります。家賃収入で利益を上げたいのであれば戸数の多い物件。相続税対策であれば売却しやすく、複数の相続人へ分割しやすい複数棟の貸家を建てるといった選択肢も出てきます。
（※この稿では何故、売却しやすいのか？　何故、貸家の方が相続対策にいいのか？という事は割愛いたします。詳しくお聞きになりたい方は下記ＨＰ問合せフォームからお問合せ下さい。）

いずれにせよ、先に収入の事（家賃がいくら入るのか？　入居者様が入居しやすい家賃設定になってるのか？）とかキチンと考えられた方が良い場合もありますよ～

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消防設備点検

本日は消防設備点検立会いを行いました。

これは警報機の点検ですね。

消火器を点検しております。

入居者様の安全を守るために頑張ってま～す。
（自分で書くと照れますね。）

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自宅の住宅ローンを家賃で補てんできるかな？

他県で面白い事をやっている会社があるようです。
家を２件建てて一軒を自宅、もう一軒貸家にします。
住宅ローンが月７万円の場合。
家賃を月８万円にすると、毎月ローンの支払いは家賃で補てん出来て尚且つ毎月１万円のお小遣いが出来るという事らしいです。

ホントかな～？
弘前で出来るのかな～？

出来るのなら家は欲しいけどお金が無くて困っている方や貸家を探している方には朗報なのですが・・・

試しにちょっと計算してみます。

家を当社のプレミアムボックス（９８０万円　３ＬＤＫ）にしようかな。
土地を３００万円、諸経費を３００万円に設定しましょう。

すると合計で１，５８０万円

自宅と貸家２棟なので
１，５８０万円×２棟＝３，１６０円

これをローンで支払う計算をしましょう。
ローンはどうしようかな？

金利2.2％（三大疾病保険付き）
３５年ローン
ボーナス払いなし

これにしようかな。

これで計算すると月１０７，９５２円

う～ん、家賃を８万円で設定しても約２万８０００円はローンの支払になるのか～。
これに火災保険代や修繕維持費、固定資産税がかかるもんなぁ。

毎月1万円のお小遣いは無理かぁ・・・。

ん？まてよ。
それでも月々の支払いが２万円代で済むのか・・・。
２万円のアパートを借りると思えば、新しいし自宅だし、いいのかも。

プチ発見！

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子供が油性インクで落書きしちゃった・・・どうしよう。

退出の時に立ち合いをします。

一方的に原状回復の工事箇所を決めるのでは不公平なので、入居者様にも立ち会っていただき公平に行いたいからです。

 

そんな堅苦しい話はさておき、この前、立ち合いに行ったら壁に丸い絵が・・・アンパンマン？！

う～ん、落書き状態で引き渡されるとは・・・。

 

クロスでも床でも一旦、繊維に浸み込んでしまえばもう落ちません。

油性インクであれば尚の事です。

 

ただ、落書き箇所がフローリングであれば何とかなる場合があります。

蜜柑の皮を絞りながらインキ部分を擦ると取れます。

 

ただし、インクが繊維に浸み込んでしまうと手遅れですので早めに対応するといいでしょう。

 

こういった、ちょっとした早めの手入れが退出時に余計な費用がかからないコツですよ～

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生活保護の方の家賃（住宅扶助の上限）

生活保護を受けられている方の家賃（住宅扶助って言います。）には上限があります。
と、いう事はどんなアパートにも入居できるわけではありません。
その上限以上のアパートには入居できません。

さらに地域でも違います。

さらに、さらに、上限家賃を満たしているアパートでも入居出来ない賃貸物件もあります。

もし、ご興味のある方は下記ＨＰお問合せフォームからご相談下さい。

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昨日の一コマ（バランス釜交換）

昨日の一コマで～す。

バランス釜が古くなり壊れたので交換してま～す

新しいのはいいですね～

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投資賃貸物件は3階建がいい？ 2階建がいい？

投資物件として賃貸物件を建てるまたは中古アパートを購入する場合はどちらがいいのでしょう？

3階の方が部屋数多くできるので、収入という面では魅力的ですね。
収入は単純に家賃×部屋数なので部屋数が増えると収入が増えます。

ちなみに3階建ての賃貸物件は他に何が違うでしょうか？

特殊建築物定期検査報告の報告対象になります。
そうすると報告の為に費用が発生します。

大事な検査なので入居者様の安全を考えやらなければいけないのですが・・・
3階建て以上は特殊建築物報告の報告が必要という事は念頭において
賃貸経営の計画を立てた方がいいでしょう。

あと3階以上だとコンクリート造になるというのも、留意した方がいいですよ～
（※コンクリートの場合どうなるか？はこちら。）

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賃貸物件は投資物件として木造がいいのか？コンクリートがいいのか？

投資物件はコンクリート（ＲＣ造）がいいのでしょうか？
それとも木造がいいのでしょうか？

税金面ではあまり大差ないです。
（説明は今回、割愛します。）

新しい間もあまり大差ないです。

問題は古くなってからです。

コンクリートの賃貸物件は古くなるとクラックが入ります。

これだけだと見栄えが悪いだけですが、この中から雨水や雪解け水が入ります。
そうすると・・・

ひび割れ箇所から水が中に入り、一階なのに雨漏りという摩訶不思議な現象が
発生します。
特に北国ではやっかいで、ひび割れにはいった雪解け水が凍結し、クラックを広げます。
さらに春になってクラック内部で凍結した氷が解けて、一気に雨漏りみたいな現象を発生させます。
（すが漏りっていいます。）


これでは入居者様に快適な住居を提供するのは難しいですよね～

さらに極端な例では。

コンクリートが崩れ落ちてしまいます。

崩れ落ちるのは極端ですが、このクラックからの雨漏り、非常にたちが悪く
どこのひび割れから雨水が入っているのか？
その犯人探しならぬ原因探しにに時間がかかります。

古くなってからの事を考えると、木造の方が修繕コスト的にも入居者様に快適な
住居を提供するっていう視点からも良いかもしれませんね～

賃貸物件を建てる時、または所有する時の参考にしてください。

以上、賃貸管理　現場第一線からでした～

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換気扇

昔のアパートとか台所の換気扇ってこんなかんじなんです。

これだと壁とか汚れちゃいます。

なので・・・

この様にしてみました。

おお！　見た目もすっきり。
入居者様も満足です。

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畳

先入観で畳よりフローリングの方が人気なんだろうなぁと思ってたら
畳派のお客様けっこういますね。

「フローリングは冬場、足が冷たい。」
「フローリングはごろごろ出来ない。」
「フローリングは固いので子供が転ぶと大変。」
などなど・・・

なるほど～
言われてみるとごもっとも。
もしかして、生活に普段使用するって事を考えると、畳の方が機能的なのかな？

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無落雪のお家の方へ

無落雪の屋根をお持ちの方へ

1年に一回、樋の掃除はしたほうがいいですよ～

参考までに樋掃除をしないとどうなるのでしょうか？


詰まったら、天井から水があふれてきます。
大切なお家や家財を守るためにしたほうがいいですよ～
（マイホーム、賃貸物件問わず）

それにしても歳の所為かな？
高い所、怖かった～（＾＾；）

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賃貸物件を建てるとき・・・

賃貸物件を建てる時は、所得税って視点のみで考えますと・・・
アパートは10部屋以上　貸家は5棟以上がいいですよ～※１

事業的規模でアパート経営してるって判断されるので・・・
６５万円も控除受ける事ができます。※2

６５万円って家賃６万円で考えると約１１か月分！

おお、約１年分控除っすか。大きいですね～

そのほかにも特典があるのですが、それは別の稿でお話するとして・・・

まあ、全ての物件には当てはまらないですが、アパート建てる時は戸数も
検討されてみてはいかがでしょうか？

※１　良い面ばかりではないです。この規模になると個人事業税の対象になります。
※２　青色申告する必要があります。（簡易式では10万円になります。）

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アパート相談事例

アパートを満室にしてもらえないか？
というご相談を受けます。

例えば・・・こういったお部屋です。

・・・汚れてますね～
自分が入居者だと入りますでしょうか？
入らないですよね～

でも、このお部屋を・・・

こうして・・・

この様にすればどうでしょうか？

畳をフローリングに替えただけですが、違いますよね～

昔デザインのお部屋なのが、かえって良かったかな。
今時のお部屋と比べて、床の間とかのスペースがあった分、広い部屋になりました～

元々、日当たりは良いお部屋でしたので、「広い」「明るい」で満室になりましたよ～
（平成26年4月3日時点での話です。）

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印紙税

平成26年4月1日がついにきてしまいました。
ＴＶでも出てますが、消費税あがりました～

でも、税金上がるだけじゃないみたいです。
お得になる税金もあります。

それは印紙税です。

今までは３万円未満が非課税だったのですが
4/1以降は５万円未満が非課税になります。

つまり・・・
プレステ４を売る場合、今までレシートや領収書に印紙を貼らなければならなかったのですが、
今日からは印紙を貼らなくてもよくなったんです！

・・・固い税金の話なのに例がゲーム機ですんません・・・


※プレステ４を四万円代と仮定してます。５万円以上で売っているお店、地域、場所には、上記の話は該当しません。
　その旨、ご了解ください。

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