農地転用 許可権限委譲

農地転用っていう言葉をご存知でしょうか？

ものすごく簡単に書けば・・・
農地を農地以外の目的に使用する事です。

これが農地法でものすごく厳しく制限されています。

勝手に農地を住宅とかスーパーに変えられてしまうと
農地が日本中から無くなってしまって、日本の食糧需給率が下がってしまいます。

それを防止するためにめちゃくちゃ厳しい制限があります。




弘前ではよくある話でして

折角の好立地に土地があるのに、
農地だから住宅用地として売れないとか・・・

また、この土地は農家の人にしか売れないとか・・・

そういう事情で空き地になっている土地が結構あります。





その農地転用　
まだ、法案の段階ですが、見直されるみたいですね。

現行法だと４ヘクタールを超える場合、農林水産大臣の許可が必要なんですが、
それが、都道府県で許可が出せるようになるみたいです。

都道府県の方が現場の状況がより判ると思うので、
より現場に即した対応が出来るようになるんじゃないかという期待はありますが・・・

これで空き地問題が少しは解消されるかな？
どうだろう？

今後の展開に期待です。

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子供が産まれたら・・・手続きについて

弘前の皆様

お子様が産まれたら
市役所の市民課に行って住所登録するだけではなく、
子育て支援課に行って、各種手続きをしましょう。

児童手当の手続きとか、低所得者の場合に補助金が出るとか・・・
いろいろお金の面で助かる場合があります。

子育てはいろいろ物入りになります。
可愛いお子様のためにも
忘れずに子育て支援課にいきましょう！

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太陽光発電買い取り価格

太陽光発電の買い取り価格が下がってます。
最初１ｋｗ/ｈあたり40円だったのが
2年目が36円、そして今現在、2015年3月までがが32円です。

最初に比べて8円も下がってます。

なんか2015年4月以降はもっと下がるとか、いろいろな話が出ておりますが・・・

買い取り価格の下落。
メンテナンス費用（耐用年数を過ぎたパワーコンディショナー交換費用など。）
そして、弘前の場合、日照時間の短さ（弘前だと発電するのは3時間ぐらい？）を考えると
投資としてはあまりよろしくないのかも知れません・・・

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もらい火 火災保険で賠償できるか？

もらい火での火事があった時、保険は使えるのでしょうか？

答えは・・・







使えます。

但し、賠償は出ません。






どういう事かと言うと・・・


隣の家が火事になりました。そして自分の家にも火が燃え移ってしまい、
自分の家も火事になりました。

いわゆる「もらい火」での火事です。

隣の家の火事が原因なので、
隣の方に損害賠償してください。
と言いたいところなのですが・・・

その賠償請求そのものが通りません。

「失火責任法」というのがありまして
失火により他人に損害を与えた場合・・・

損害賠償責任を負いません∑(￣Д￣；)

日本では木造住宅が多く火事がおきると、燃え広がりやすい環境にあります。

そのため、火事で自宅を失い、さらに延焼した家全部を賠償するとなると

個人の能力をはるかに超えてしまう・・・

という背景から失火による場合は損害賠償責任を負わないという事に

なっているようです。※1　※2　※3

ですから火災保険も賠償はついてません。※4

もらい火で火事になったら賠償責任請求は出来ない。
自分の加入している火災保険で補てんするのが基本
というのは覚えておいた方がいいのかも知れません。

※１　「故意」による火災は「失火」ではないので賠償責任が発生します。

※２　「重過失」（寝タバコ等）は賠償責任が発生します。

　　　 「失火責任法」で守られるのは「失火」＝「軽過失」の場合です。　
　　　（東京地裁　平成2年10月29日　判決）

※３　賃貸物件の入居者が火事を発生させた場合、オーナーに対する損害賠償責任は

　　　 あります。

　　　 「失火責任法」では賠償責任を免れるが、「債務不履行責任」と「善管注意義務」は

　　　 免れないため。（最高裁　昭和30年3月25日判決）

※４　類焼特約という特約でつける事は出来ます。

　　　 但し、重過失では保険金がおりないのと、「失火責任法」で賠償責任がないので

　　　 特約をつけなくても良い場合が多いです。

　　 　詳しくは各保険会社にお尋ねください。　

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コンパクトハウスと子育て

子育ての本を見ていたら、子育てには目の届きやすい
コンパクトハウスが良いと書いてました。

鵜呑みにするわけではないですが、
確かに子供が目の届く範囲にいるというのは安心というのは判ります。

そういえば、子供が転んでも良いようにフローリングではなく畳の部屋を
選択するお客様もいらっしゃいます。

デザインで考えるとフローリングだが、子育てで考えると畳という選択に
なる訳です。

いろいろな考え方、ものの見方ががありますね（＾＾）

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雪かき その２

休日は久しぶりに天気が良かったので、カーポートの雪かきをしてました。

カーポートの縁が見えないのでちょっと怖かったです。
雪かき時の転落事故が多い様ですので、お互い事故には注意しましょうね～

カーポートも50㎝～200㎝と対応積雪量があるので、
あまり雪を溜めておくのも危険です。

持家の方も貸家の方も大切なお家やカーポートを守るためきちんと雪かきしたほうが
いいですよ～

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ベランダ洗濯機

弘前では見たことないのですが、他の地域では
ベランダに洗濯機置き場があるそうです。

こちらでは雪の関係で絶対無理ですが、他の地方でも
洗濯機が雨ざらしになってしまうと思うのですが・・・どんなもんでしょう？

あまり影響がないのかな？

まあ、その分、室内スペースをつかえるのでしょうけど・・・

所変われば品代わりますね～

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すが漏り

こちらの方言で「つらら」の事を「すがま」って言います。
この「すがま」が原因で発生した雨漏りの事をすが漏りって言います。

簡単に書けば、屋根内部に雪や雨が入りました。
冬期間は零下の為、凍って氷（すがま）になります。

その氷が
室内でストーブ等の暖房器具を使用する事で室内温度が上がったり
春先に暖かくなる事によって融け出し
雨漏りになります。

古い家では「すが漏り」はありました。

最近は屋根防水の技術が進化してきたのか、新しい家ではまず聞かれなくなりました。

「すが漏り」も徐々に死語になりつつあるようです。

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雪・雪・雪・・・

今日も大雪です（－－；）

せっかく先週ちょこっとだけ天気が良くなったのですが、
またしばらくお日様が見れない日が続きそうです。

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家賃滞納と税金

ご存知でしょうか？
家賃滞納すると税金面でも大家様は大変になります。

税法上は滞納家賃も実際は入金になっていないのに
未収金として賃貸料として計上しなければならない事に
なってます。

つまり滞納家賃にも所得税が発生します。

実際には入金がないのに税金が発生するって酷くないですか？

入居者の皆様、安易な気持ちでの滞納は本当に止めていただけると助かります。

※貸倒損失と認められた場合、経費に算入できます。

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センター試験。 でも・・・

いよいよ明日からセンター試験ですが・・・

明日の弘前の天気予報は大雪です（－－；）
更にインフルエンザA型が猛威をふるっております。

受験生の皆様、くれぐれもご注意とご自愛を・・・

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パラドックス

家をローンで建てる時ですが・・・

ローンの実行は登記したり、抵当権を設定したりした後になります。

簡単に書けば、大工さんに家を建ててもらって、その家を引き渡してもらった後に、
代金が銀行からきます。

でも、建てた家を大工さんから引き渡してもらうには、
お金を支払わなければなりません。

手元に建てたお家の代金がないから、住宅ローンを組んだのに
新築を建てた代金が手元にくるのが家を建てた後になる・・・

そうなると新築を建てた代金を支払えないので、新築費用が銀行からこない・・・


パラドックスです


さあ、どうしましょう。


これを解決するために、「つなぎ融資」っていう融資制度があります。
ただ、利息や事務手数料が発生するので、資金計画をちゃんと考えておきましょう。


※詳細は各金融機関にお問合せ下さい。

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雪で車が壊れた場合は・・・

新築を建てられた方は火災総合保険に入っていると思います。
このプランに雪害が入っていると例えばカーポートが壊れたときでも
火災総合保険で対応出来ます。

では、車が雪で壊れた場合はどうなるでしょう？

火災総合保険では直せません。

この場合は自動車保険の車両保険になります。

この自動車保険、弘前の場合、対人・対物には加入しているが、車両保険には
加入していないっていう人が多いので、ご自身の保険状態を確認された方がいいですよ（＾＾；）

※事故の状況や保険会社によって対象になるかの判断は変わる場合がありますので
　 実際に被害にあわれた場合はご加入の保険会社に確認してください。

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ボイスチェンジャー

変な電話がきました。

明らかにボイスチェンジャーで声を変えていました。

用件は
「オーナーの連絡先を教えろ」
というものでした。

自分の名前も名乗りすらしません。

当然、お教えしませんでしたが・・・

前にも当ブログで取り上げましたが不動産会社って
個人情報保護法はもちろんですが宅建業法45条でも個人情報は
漏らしちゃ駄目だよ～って規制されているんですね。

そういう意味では我々、不動産業界の人間に「個人情報を漏らせ」と迫っても

絶対に言いません。

その点はご理解いただけたら助かります（＾＾；）




ちなみに強要して個人情報を取得すると個人情報の不正取得にあたるので
個人情報保護法17条違反になります。

さらに、個人情報の不正取得になると不正競争防止法21条　22条では
刑事罰になって1000万以下の罰金または10年以下の懲役となるみたいです。

恐喝罪（刑法249条）、強迫罪（刑法222条）、強要罪（刑法223条）、
条例では暴力行為排除条例ってのもあります。

皆様、ご注意を

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施設賠償

アパートオーナーの皆様

火災、雪害等、予測できない出来事でアパートが壊れたときに備える為に
火災総合保健に加入しているとは思いますが、その保険に施設賠償又は建物賠償が
ついていますか？

もし、ついていないと大変です。

例えば・・・
屋根雪が落雪し自己所有のアパートの屋根と隣の家の壁が壊れたとします。

自己所有のアパートの屋根は火災総合保険で直せますが・・・

隣の家の壁が壊れた分は、施設賠償又は建物賠償といった
賠償保険がついてないと、保険では直せず、自己負担になってしまいます。

アパートオーナーの皆様、リスクヘッジのために自分の加入している
火災総合保険に賠償保険がついているかどうか確認した方が良いですよ。

青森市では雪害でカーポートが壊れる等の被害も出始めているみたいです。
予想外の雪害で困らないためにもリスクヘッジは適正に行いましょう。

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雪かき

今日は雪は降るものの、時々、お日様も出てます。

お日様を見るなんて何日ぶりだろう？
それだけ暴風雪続きでしたからね～

1月の初めから、このペースだとキツイ冬シーズンになりそうです。

何はともあれ、吹雪の中、雪かきをしなくて良いだけで
本気で安堵します。

少しは体を休める事が出来るかな？

当社の社員の中には、

朝2時半に起きて6時まで雪かきしてたという強者もいましたΣ(ﾟдﾟ )


地元の方はお互い、雪かきで体力が削られて大変だと思います。
相当、お疲れでしょう。
こういう時こそお互い様の精神を発揮して、自然と上手に付き合いたいものです。

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車を3台置くには・・・

この物件に車を3台おきたいそうです。
シャッター付車庫の1台しかありません。
さあ、どうしたらいいでしょう？

石垣が邪魔で車が庭に入れませんし・・・
路駐する訳にはいかないですし・・・

答えは簡単です。
スペースが無ければ作れば良いのです（＾＾）

ほら3台入りました。トラックが入っても大丈夫です。




話は変わりますが豪雪の中でも頑張っている大工さんに感謝です（＾＾）

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相続税 控除額変更

前にも当ブログで取り上げましたが、相続税の基礎控除が今月1日から変更になりました。

今までの基礎控除が
5000万円+1000万円×法定相続人の数
だったのが・・・

3000万円+600万円×法定相続人の数
に変更です。

控除額が減ったって事ですね（－－；）

会社経営者の方やその相続人の方は留意した方が良いかもしれません。

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